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2012年12月31日星期一

2012年結

2012年恆生指數收 22656.92,升22.9%;國企指數收11436.16,升15.1%

股票投資組合今年連股息回報35.5%,扣除股息股息後升31.4%,升幅高於恆生指數,更大幅跑贏國企指數,由於組合內以內地企業為主,因此跑贏國企指數便算對自己有所交代,這次的升幅是超出了自己的祈望,可說是意外驚喜,以下為組合在扣除股息後的全年升跌圖。



組合的回報主要由內地房地產板塊貢獻,其中持股在今年的平均回報率竟在100%以上,實在驚人,而持貨最重的內銀板塊,雖然近期急起直追而跑國企指數,但仍然跑輸恆生指數。

由於大市上升了不少,我也在大市上升的時候逐漸減持,現金量在11月開始超越10%,現時仍然維持在10%以上。

今年從王澤基教授的<<反轉腦袋投資學>>得到啟發,發現恆生指數的升跌和股息率有很高的相關性,增加了對大市看法的信心,也加強了對價值投資的信念。

最後祝各位網友2013年身體健康,股運亨通,萬事如意,笑口常開。

2012年10月27日星期六

再談股息率投資法


今年5市盈率及股息率投資法中談到了市盈率投資法和股息率投資法都可以跑贏大市(恆生指數),王澤基教授介紹使用市盈率投資法,在過去38年間只買賣恆生指數(盈富基金),平均每年比恆生指數跑贏6.3%,只是要使用三年的平均盈利數字計算市盈率,有點複雜。後來我發現使用股息率投資法,只需使用當時的股息率,便可以有大約相同的回報,使用起來更方便。

現在按手上的歷史數據(12/1986 - 9/2012),對股息率投資法,從另一些角度,再作一些探討。

A)股息率和其後升跌幅的相關性(correlation

期間
市盈率(註)
股息率
一個月
-0.09
0.19
三個月
-0.21
0.34
半年
-0.24
0.45
一年
-0.41
0.65
年半
-0.46
0.74
二年
-0.50
0.79
三年
-0.43
0.73
五年
-0.46
0.70

(註:負數表示市盈率上升,指數下跌

正如一般想法,市盈率越高,升幅越低;股息率越高,升幅越高。而股息率和恆生指數的相關性比市盈率在不同期間都高,但並非時間越長相關性便越高,相關性在二年後的升幅最高,然後回落,相信是因為在過去二十多年,大市整體向上,這個整體方向性在長時間的影響會比多年前的股息率(主要顯示當時的股價是偏高或偏低)的影響更大,這組數字反映股息率的影響在二年內對大市有最好的啟示性。

以下為過去二十多年的股息率及其後二年的升跌幅關係圖:


(x-軸是以%計的股息率,y-軸是其後二年的升跌幅。)



B)平均升跌幅
上次也有一年後的平均升跌幅vs股息率圖,這次除了加了二年後的升跌幅外,對升跌幅的計算也作了調整,例如以前由10,000點升至20,000點的升幅是100%,由20,000跌至10,000點的跌幅是50%,結果由10,000點升上20,000點後再跌回10,000點的和是100%-50%=50%,升幅被高估了。

現在的計法是由10,000點升至20,000點的升幅是66.67%,由20,000跌至10,000點的跌幅也是66.67%,因此由由10,000點升上20,000點後再跌回10,000點後的升幅和是0%



從上圖還可以觀察到一個現象,在股價偏低時(股息率高時),上升是緩慢的,二年後的升幅差不多比一年後升幅多一倍,但是在股價偏高時(股息率低時),下跌卻是急速的,二年後的跌幅和一年後的跌幅非常接近。


C)理論升幅
用過去二十多年的歷史數據引申出來的趨勢線,推算出未來二年後的恆生指數及升幅(暫且稱為理論升幅),再把理論升幅和實際升幅比對,是否有啟示性?



 


D)上升機會率
投資最重要保本,相信很多人都有興趣,想知道在買入一段時間後,大市上升和下跌的機會率,推算需要承受的風險。以我有限的統計學知識,嘗試假設升跌幅是正態分佈(normal distribution),計出在不同股息率在一段時間後上升的機會率作參考。
  
股息率
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
一個月後
40.6%
45.4%
50.3%
55.2%
60.0%
64.7%
69.1%
三個月後
33.5%
41.7%
50.4%
59.0%
67.2%
74.6%
81.1%
半年
29.4%
40.0%
51.4%
62.7%
73.0%
81.7%
88.3%
一年
21.9%
35.9%
52.0%
67.9%
81.0%
90.1%
95.6%
年半後
21.2%
36.9%
55.2%
72.4%
85.5%
93.6%
97.7%
二年後
21.8%
38.7%
58.2%
75.8%
88.4%
95.4%
98.5%
三年
33.3%
50.7%
67.9%
81.9%
91.3%
96.5%
98.8%
五年
43.3%
61.2%
77.0%
88.3%
95.0%
98.2%
99.5%


如果上升機會率小於50%,即表示下跌的機會大於上升(下跌的機會率 100% 上升的機會率)

上月(9月)尾的恆生指數是20840.38和股息率是3.48%,以現時的恆生指數是21545.57按比例計,股息率大約是3.37%

頭獎六合彩也會有人中,任何投資法也只可以在特定的環境下,增加勝算的機會率,世上並沒有必贏投資法。就算上升的機會率較高,瞓身前亦要三思,是否可以接受到下跌的風險。


聲明: 本網頁是個人意見和記錄作自我參考回顧,過去表現不代表未來會重複,讀者應有獨立思考,不應把網頁內容視為投資建議。


 

2012年10月20日星期六

政府預留丁屋用地

原來政府預留了1200多公頃土地作鄉村式發展(丁屋),但發展局又說「每條村平均只有不足兩公頃土地」,暗示並不足夠,而原居民亦不斷投訴沒有足夠土地建屋居住。

香港土地資源稀少,又要懷舊,又要保育,又要市區綠化,又要郊野,結果是市區發展受到限制,無論居住、寫字樓和商舖都不足,樓價、租金上升至怨聲載道,居住環境難以改善。

把政府土地作鄉村式丁屋發展,地積比率非常低,效用不高,折衷辦法,可以考慮像居屋般向高空發展,建多層大廈,其中部分預留以「免地價形式」(折讓價)出售給原居民,每單位實用面積700平方呎(不是2100平方呎),邀請原居民以丁權申請購買,將來也只可以轉售給其他原居民,否則要「補地價」。


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【明報專訊】發展局為回應近日社會對政府土地是否不足的質疑,完成整理資料後,昨日首次披露官地「土儲地圖」,指扣除道路和斜坡等不適合發展地帶,住宅地共有1300公頃,當中丁屋地比例高達七成,有932.9公頃,面積大如灣仔;而一般住宅只有391.5公頃,面積約20個維園。「地圖」揭示了沙田、元朗等不少丁屋官地臨近私樓甚至鐵路站,有檢討和發展潛力,但發展局解釋,積壓待批丁屋申請達1萬宗,政府有需要留起官地,應付原居民需求。

政府﹕萬宗丁屋申請積壓需留地
有立法會議員炮轟政府,寧向新界東北村民「開刀」,也不敢檢視有無盡需求的丁屋政策,以及龐大丁屋土地儲備;有測量師促政府立即檢討丁屋政策,考慮限制海外原居民後代的丁權(見另稿)
發展局長陳茂波7月推銷新界東北發展時,披露全港2100公頃政府住宅土地,但預留1200公頃地用作建丁屋,被質疑浪費土地資源。當局昨日整理資料後回應立法會相關質詢,指2100公頃住宅地中,有近800公頃屬於道路和人造斜坡等,不宜發展住宅,可建住宅地實只有1324.4公頃(見表)

公私營地391 20維園
而可建住宅的官地中,政府規劃約391.5公頃為一般住宅用地,可建公私營房屋;其餘932.9公頃為「鄉村式發展」土地,主要預留予原居民申請興建丁屋。
丁屋官地面積廣闊,分佈元朗、沙田、西貢、屯門等區,總面積約相當於一個灣仔大小,較一般住宅地大1.4倍。
發展局發言人解釋,大部分用地是預留給原居民用以興建丁屋,稱雖然土地面積大,但「全港有600多條認可鄉村,亦即每條村平均只有不足兩公頃土地,面積並不是真的很多」。
當局又指出,大部分「鄉村式」土地在原居民村界內,或者是村附近的風水林,亦有部分土地在丁屋與丁屋之間,並不適宜發展其他住宅。
發言人又說,根據丁屋政策,政府有需要預留一些土地供丁屋發展,而由2007年至今年9月底,地政總署批出6000多宗小型屋宇申請,當中有部分使用政府土地,亦有村民自行買入私人農地建屋,目前還有超過1萬宗申請需待處理,粗略估計所需土地為130公頃。

城規副主席﹕鄉村式地非不能檢討
城規會副主席兼政府長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝認為,「鄉村式」土地並不是完全不能檢討,但由於提供土地發展丁屋具歷史因素,故即使檢討亦要通過漫長的協商,而負責討論和制訂分區用地大綱圖的城規會,不能主動檢討土地用途,或討論丁權,有關議題要由政府主導。

需求無盡 議員倡檢討丁屋政策
立法會發展事務委員會委員郭家麒認為,若要土地「應急」,政府應採取地盡其用方式,將「鄉村地」改作其他住宅地使用,而非強拆別人家園發展新界東北,長遠亦要檢討丁屋政策,否則面對無盡的丁權需求,難以達至持續發展。
另一委員范國威亦表示,有必要檢討政府擁有的「鄉村式」土地面積,他說,《基本法》雖承諾擁有丁權的原居民可建屋,但城規會和基本法亦沒指明政府需要撥地供他們建屋,認為公共資源應加以善用。本報昨亦嘗試聯絡發展事務委員會主席兼鄉議局主席劉皇發,但至截稿前未獲回應。

官地「土儲地圖」可瀏覽﹕http://www.devb.gov.hk
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2012年9月27日星期四

為何總是要揪政府後腿

近年來,政府官員更為明哲保身,多一事不如少一事;各方能人不敢當官,恐惹火焚身;真要做事的,很多時會被攻擊得體無完膚,諸事無成。

很多香港人的生活水平不進反退,和新加坡的發展比較,差異更為突出。

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[東周網]  反國教反自駕 同一班友 東北大戰搞手起底

上周六新界東北開大片,一支白衫軍殺入諮詢會場反收地,同新界佬拳來腳往,現場亂過亂世佳人,乜諮詢都做唔成,波哥最後仲要落荒而逃。白衫軍今鋪搞局只係前奏,個party剛開始咋,政府仲有排頭痕!
表面睇,呢單嘢好似只係一班農友同村民爭權益,實情其實冇咁簡單,心水清老友一直留意事件發展,發現後面一班搞手熟口熟面,反國民教育、反自駕、反對清拆菜園村、反高鐵、反規劃,以至舉港英旗搞香港自治,都係同一班友,佢哋好似毛主席當年打游擊咁,周圍流竄,四處點火頭,連政黨都畀佢哋牽住鼻子走。

老友指,今次反東北發展嘅主腦係「土地正義聯盟」,呢個組織去年成立,前身係反高鐵大聯盟及菜園村關注組,核心成員包括以搞嘢為業嘅朱凱迪、「社運女神」葉寶琳、保衛皇后碼頭一戰成名嘅王浩賢、學運分子沈偉男、「革命教授」司徒薇、「反對被規劃」嘅陳劍青,以及社民連成員黃俊邦等。

呢班社運分子當年反高鐵搞到天下大亂,本來想守住菜園村做「革命基地」,但居民收到極筍賠償紛紛散水,班友唔想個party完,一年前轉戰新界東北,用當年搞菜園村事件嘅經驗,發動區內部分寮屋及非原居民小村落,照辦煮碗舉起「不遷不拆」旗幟,藉所謂保衛家園,反對東北發展,老友稱之為「輸出革命」。

呢班搞手不單止搞地區行動,亦係其他「運動」嘅旗手,例如「土地正義聯盟」大佬朱凱迪,半年前就搞咗次反自駕遊大遊行,表面上不滿內地汽車來港,其實利用呢個議題,反對「一國」同「中港秘密協議」,為本土運動造勢。遊行當日,反國民教育大聯盟發言人沈偉男亦係帶頭成員,呢次行動完咗冇耐,佢就轉移陣地去搞反國教。

早前反國教大聯盟佔領政府總部,出嚟見傳媒嘅發言人葉寶琳,亦係菜園村關注組成員,近期都有同朱凱迪去新界東北傳授「革命」經驗,國教之戰暫時停火後,佢就走去打東北保衛戰。呢位女士係嶺南大學文化研究碩士,○七年已參與保衛皇后碼頭,同另一搞手王浩賢結下「革命情緣」,其後又加入反高鐵大聯盟,去年副總理李克強訪港大掀起風波,佢有份發動批鬥徐立之大會,早前紀念六四遊行,佢同朱凱迪等人操去北角警署,更霸佔英皇道,結果被拉,上周六遭法庭判非法集會罪名成立,可能要入冊,可見佢搞社運十分勇猛,故得到「社運女神」稱號。

土聯另一執委陳劍青,負責帶領分支組織「反對香港被規劃行動組」,今次反新界東北發展,就係由佢打前鋒,大聲疾呼「屈」政府想搞深港合體,割地賣港,將新界東北送入大陸虎口,好有煽動力。

佢哋背後仲有一個組織網絡,順住追落去可以發現更深層關係。葉寶琳除咗參與反國教及反東北發展,本身亦係天主教正義和平委員會成員,呢個委員會直屬天主教香港教區,涉及各項社會運動,角色都幾微妙。

土地正義聯盟個別核心成員,亦同社民連有連繫,部分行動大家串連一齊搞,其執委王浩賢則係立法會會計界新當選議員梁繼昌嘅選舉經理。

近排有班友經常舉起港英旗幟示威,激到陳佐洱心痛,佢哋自起字頭叫「香港自治運動」,變相鼓吹香港獨立,今次土聯搞反對東北發展行動,呢個組織都有聲援,睇嚟將來有可能結盟。

朱凱迪等曾經想過入建制,年前土聯五個成員一齊參加區議會選舉,結果全線敗北,佢喺八鄉北參選,只得到二百八十幾票,少過新界佬對手零頭,可見佢哋聲大大,其實群眾基礎好薄弱。

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2012年9月7日星期五

港人港地

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【明報專訊】特首梁振英的房策重點「港人港地」政策終於出籠。梁振英昨日宣布,在勾地表內並將於明年首季賣地的兩幅啟德土地共1100個單位,加入「港人港地」限制條款於賣地章程中,即只准售予持香港永久性居民身分證的港人,為期30年,即單位在買入後30年內的轉手對象,都必須為本港永久居民。......
......
梁振英指出,除身分要求外,不想引入太多不必要限制,故沒計劃對買家資格如入息、是否首次置業或自住等設限。......
......

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我去年6月寫了一篇建議政府推出香港居民住屋用地,基本上是港人港地,不過限制條件還要包括:
1)    每次轉售需繳交增值的50%作為資產增值稅(或補地價);
2)    每一個香港永久居民家庭只能擁有一個在港人港地上的單位,及不能出租。
以避免投資者炒賣或長期持有物業作收租用途。

在售地條款中加入以上的限制後,我估計建成的樓宇和沒有限制條款的一般私人樓宇的售價可能相差達三成

由於購買者可以用較低價格享用物業,而政府在售地時會少收款項(其後在轉售時可收取50%的價差作補償),因此在港人港地上的單位可視作變相的政府資助物業(vs 居屋),不過彈性較高,發展和售價都由市場決定。選擇的地點也不應在昂貴的豪宅區。

現時政府決定推出的港人港地,只限制由香港永久居民擁有(30年),並無特別針對投資者的條款,估計建成的樓宇售價不會比一般私人樓宇低出很多,對幫助香港人置業安居的作用還是不大。


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2012-09-09
雖然我對在港人港地上的樓宇能降低的售價並無太大期望,但亦不會對現在的政策感到失望。

所謂欲速則不達,事緩則圓,在現時的政治氣候下,如果現在推出預期售價低達三成的港人港地政策,又會引發作為既得利益者的地產發展商的恐懼,在幕後策動反對勢力,製造種種理由藉口,以圖推翻政策,又一次社會動盪,再傷社會元氣。

現時政府最重要是加大土地供應,只要未來的各類房屋持續推出,基於供求定律,整體價格自然會下調,那時大家對港人港地的看法又會改變,正如在2002-2003年時政府叫停各類土地及房屋供應(孫九招)時,又有多少人提出反對?