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2011年6月18日星期六

統一以實用面積計價

前日(六月十六日)在報章看到,立法規管一手住宅物業銷售督導委員會達成共識,今年十月將向政府提交建議,包括(1)只准在價單內列出實用面積及其計算的定價;及(2)任何有間隔改動的示範單位,均須額外搭建清水房。

回想去年十月政府在施政報告中對於樓宇面積發水,實用率嚴重偏低的情況,使用了政府、地產商和市民三者皆輸的政策,便是收緊了環保及生活設施的面積寬免,收緊興建窗台的面積,限制總設施(發水)面積在百分之十以內。說是三者皆輸是因為對政府來說,土地價值低了,賣地收入減少;地產商來說,設施少了,售價低了,盈利少了;市民來說,設施少了,空間少了,居住環境差了。

發水樓問題的根本在於商品說明,建築面積沒有標準的計算方法,整個地產環境令地產商不斷加大「虛幻」的建築面積,把樓宇面積呎數誇大,令每呎價格變少。亦由於這個誘因,令地產商不停發掘擴大建築面積的方法,不管設施是否有用,能加大建築面積的設施便會加上,換來了實用率越變越少。

對應這個發水問題的方法是取締以建築面積作樓宇的說明及計價,必須使用實用面積 (saleable area) 計價,實用面積才是真正賣給小市民的樓宇部分。使用建築面積計價在本質上已存在欺騙成份,現時的地產環境還要把它發揚光大,實用率越來越低,造成對小市民(消費者)非常不公平的情況。由於早期樓宇的發水面積較少,而近期的樓宇發水面積大增,令市場計算樓宇呎價的資訊產生誤導,造成新樓的呎價好像並不太高的錯覺。

去年曾特首也曾經在傳媒公開批評使用建築面積說明及計價售樓,但可惜還是敵不過既得利益者的群起反抗砲轟,換來了一個三者皆輸的限制發水設施指引。

現在終於等到以實用面積計價的建議達成共識,將會提交政府研究立法,希望建議能夠盡快落實,將來不但一手樓要實用面積計價,還要推廣到二手樓的計價,令市民更易作出比較

2011年6月15日星期三

中國向中移動等紅籌股收取股息稅有否抵觸香港的基本法?

有關的基本法條文:
第一百零六條 香港特別行政區保持財政獨立。
香港特別行政區的財政收入全部用於自身需要,不上繳中央人民政府。中央人民政府不在香港特別行政區徵稅


第一百零八條 香港特別行政區實行獨立的稅收制度。
香港特別行政區參照原在香港實行的低稅政策,自行立法規定稅種、稅率、稅收寬免和其他稅務事項。



中移動等紅籌是根據香港公司條例在香港註冊成立的有限公司,理論上是香港公司,而不是中國內地的公司,也因此到現在也未能回歸在內地發行A股。


中移動等紅籌在內地的盈利已經在內地繳交了企業所得稅,現在香港派發股息給香港股東,應該是屬於香港內部的事,國家稅務總局要紅籌公司在派發股息前扣起10%股息稅,是否代表了中央人民政府在香港特別行政區徵稅,和上述的基本法條文有抵觸?


國家稅務總局依據國內稅務條例向紅籌公司抽稅,就算真是抵觸了香港的基本法,香港的法庭也管不了,香港的股東更是無可奈何,只是代表中央人民政府違背了對香港人的承諾罷了。

2011年6月8日星期三

香港政府的「公務員薪酬趨勢」調查

薪酬趨勢調查委員會,上月底公布今年的薪酬趨勢調查結果,建議低層、中層及高層公務員薪酬,分別調高5.16%6.16%及至7.24%


行政會議昨日通過今年的公務員薪酬調整幅度,低層及中層公務員一律加薪6.16%,高層公務員及首長級人員加薪7.24%,追朔至今年四月一日生效。


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公務員的薪酬調整通常是以「公務員薪酬趨勢」調查所得為依據,公務員薪酬趨勢調查這個制度, 表面上公平公正, 但自從1988年把私人機構僱員的勞績獎賞(merit payment)納入計算, 實際上便令公務員的薪酬加幅比私人機構每年多加2-3%, 多年來複式累積, 便造成今天的薪酬差距。


我並不眼紅公務員的加薪, 相信今年很多私人機構也會有不錯的薪酬調整, 只是以事論事, 指出這個制度的影響, 公務員看到請勿動怒。

2011年6月1日星期三

建議政府推出「香港居民住屋用地」

「買樓難」長期是香港人的話題,協助市民置業又是長期的訴求,最近整理了以前的構思建議。

目標:協助香港人自置物業,改善居住環境,生活質素,及降低投機炒賣價值。

建議
政府推出「香港居民住屋用地」,土地條款訂立以下限制:
1) 在「香港居民住屋用地」興建的所有住宅單位只限香港永久性居民購買及轉讓給香港永久性居民,不能出租
2) 無論買入多久,無論轉讓了多少次,二手單位轉讓時,如售出價高於買入價,便須繳交價差的50%「資產増值稅」
) 每一個香港永久性居民的家庭只可同時擁有一個在「香港居民住屋用地」上的單位 (但不限轉換次數)
4) 土地不能屯積,發展商必須於指定時間內(如四年內)建成住宅樓宇發售,及於指定時間內(如六年內)售出所有單位;

5) 所有住宅單位的實用面積不少於四十平方米及不多於九十平方米。

好處和影響
1) 單位不適合投資,價格較低,但維持高質素
            i)單位限制了只可香港居民購買,不會被內地人搶購,投資者亦不能用公司名義持有及轉讓避稅。
            ii)不能出租,不作自住便多數會出售,但每次轉讓要交價差的50%「資產増值稅」,投資回報低。
            iii)由於以上限制,投資價值低,一手樓價會大幅低於無限制的私樓。
            iv)樓宇由私人發展商發展及按市價出售,發展商要賣得高價,便要提升樓宇質素和居住環境,私人樓宇的質素得以維持。

2) 減低怨氣和抗爭
            i)本地居民住屋單位價格較低(可能只是相同質素私人樓宇的70%左右),市民上車買樓自住便應以本地居民住屋單位的市價為標準,難度較低,可減少市民怨氣。
            ii)私人樓宇同時俱備投資價值,和本地居民住屋單位處於不同市場位置,對象和價格都不相同,私人樓宇不會因此而大幅貶值,業主財富能夠維持,也不至於覺得對他們不公平而大力反對。

3) 政府的收入更穩定
            雖然第一次賣出土地的地價較低,但隨後每次二手轉讓時,政府可收到50%資產增值稅,不是賤賣土地,而是把部分地價變為長期稅收,令政府的收入更穩定。

4) 公平、公正、公開
            i)所有香港永久性居民的家庭都有均等機會購買,無分彼此,不用抽籤。
            ii)「香港居民住屋用地」及其上住宅單位在推出時已說明一切限制,地價由公開拍賣或投標決定,樓價由市場決定,是公平、公正、公開的做法。

5) 可持續改善居住環境
            年青市民上車置業時,資金較少,可購買較小較便宜單位,將來收入增加後,要改善居住環境,可以出售較小的單位,然後再購買較大的單位。


問題:
這個建議有下列問題以待改進。
1)市民協議降低成交價,以其他名義付款逃稅,但買家要承受將來出售單位時,補回全部增值稅的風險;

  >政府對買賣的單位估價,如果成交價低於估價的90%,則以估價的90%作成交價繳稅。
2)沒有過去歷史作參考,初期發展商出價買地會較保守,土地價值未能全面反映;
3)由落實政策到建成樓宇出售,要數年時間。