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2012年10月27日星期六

再談股息率投資法


今年5市盈率及股息率投資法中談到了市盈率投資法和股息率投資法都可以跑贏大市(恆生指數),王澤基教授介紹使用市盈率投資法,在過去38年間只買賣恆生指數(盈富基金),平均每年比恆生指數跑贏6.3%,只是要使用三年的平均盈利數字計算市盈率,有點複雜。後來我發現使用股息率投資法,只需使用當時的股息率,便可以有大約相同的回報,使用起來更方便。

現在按手上的歷史數據(12/1986 - 9/2012),對股息率投資法,從另一些角度,再作一些探討。

A)股息率和其後升跌幅的相關性(correlation

期間
市盈率(註)
股息率
一個月
-0.09
0.19
三個月
-0.21
0.34
半年
-0.24
0.45
一年
-0.41
0.65
年半
-0.46
0.74
二年
-0.50
0.79
三年
-0.43
0.73
五年
-0.46
0.70

(註:負數表示市盈率上升,指數下跌

正如一般想法,市盈率越高,升幅越低;股息率越高,升幅越高。而股息率和恆生指數的相關性比市盈率在不同期間都高,但並非時間越長相關性便越高,相關性在二年後的升幅最高,然後回落,相信是因為在過去二十多年,大市整體向上,這個整體方向性在長時間的影響會比多年前的股息率(主要顯示當時的股價是偏高或偏低)的影響更大,這組數字反映股息率的影響在二年內對大市有最好的啟示性。

以下為過去二十多年的股息率及其後二年的升跌幅關係圖:


(x-軸是以%計的股息率,y-軸是其後二年的升跌幅。)



B)平均升跌幅
上次也有一年後的平均升跌幅vs股息率圖,這次除了加了二年後的升跌幅外,對升跌幅的計算也作了調整,例如以前由10,000點升至20,000點的升幅是100%,由20,000跌至10,000點的跌幅是50%,結果由10,000點升上20,000點後再跌回10,000點的和是100%-50%=50%,升幅被高估了。

現在的計法是由10,000點升至20,000點的升幅是66.67%,由20,000跌至10,000點的跌幅也是66.67%,因此由由10,000點升上20,000點後再跌回10,000點後的升幅和是0%



從上圖還可以觀察到一個現象,在股價偏低時(股息率高時),上升是緩慢的,二年後的升幅差不多比一年後升幅多一倍,但是在股價偏高時(股息率低時),下跌卻是急速的,二年後的跌幅和一年後的跌幅非常接近。


C)理論升幅
用過去二十多年的歷史數據引申出來的趨勢線,推算出未來二年後的恆生指數及升幅(暫且稱為理論升幅),再把理論升幅和實際升幅比對,是否有啟示性?



 


D)上升機會率
投資最重要保本,相信很多人都有興趣,想知道在買入一段時間後,大市上升和下跌的機會率,推算需要承受的風險。以我有限的統計學知識,嘗試假設升跌幅是正態分佈(normal distribution),計出在不同股息率在一段時間後上升的機會率作參考。
  
股息率
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
一個月後
40.6%
45.4%
50.3%
55.2%
60.0%
64.7%
69.1%
三個月後
33.5%
41.7%
50.4%
59.0%
67.2%
74.6%
81.1%
半年
29.4%
40.0%
51.4%
62.7%
73.0%
81.7%
88.3%
一年
21.9%
35.9%
52.0%
67.9%
81.0%
90.1%
95.6%
年半後
21.2%
36.9%
55.2%
72.4%
85.5%
93.6%
97.7%
二年後
21.8%
38.7%
58.2%
75.8%
88.4%
95.4%
98.5%
三年
33.3%
50.7%
67.9%
81.9%
91.3%
96.5%
98.8%
五年
43.3%
61.2%
77.0%
88.3%
95.0%
98.2%
99.5%


如果上升機會率小於50%,即表示下跌的機會大於上升(下跌的機會率 100% 上升的機會率)

上月(9月)尾的恆生指數是20840.38和股息率是3.48%,以現時的恆生指數是21545.57按比例計,股息率大約是3.37%

頭獎六合彩也會有人中,任何投資法也只可以在特定的環境下,增加勝算的機會率,世上並沒有必贏投資法。就算上升的機會率較高,瞓身前亦要三思,是否可以接受到下跌的風險。


聲明: 本網頁是個人意見和記錄作自我參考回顧,過去表現不代表未來會重複,讀者應有獨立思考,不應把網頁內容視為投資建議。


 

2012年10月20日星期六

政府預留丁屋用地

原來政府預留了1200多公頃土地作鄉村式發展(丁屋),但發展局又說「每條村平均只有不足兩公頃土地」,暗示並不足夠,而原居民亦不斷投訴沒有足夠土地建屋居住。

香港土地資源稀少,又要懷舊,又要保育,又要市區綠化,又要郊野,結果是市區發展受到限制,無論居住、寫字樓和商舖都不足,樓價、租金上升至怨聲載道,居住環境難以改善。

把政府土地作鄉村式丁屋發展,地積比率非常低,效用不高,折衷辦法,可以考慮像居屋般向高空發展,建多層大廈,其中部分預留以「免地價形式」(折讓價)出售給原居民,每單位實用面積700平方呎(不是2100平方呎),邀請原居民以丁權申請購買,將來也只可以轉售給其他原居民,否則要「補地價」。


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【明報專訊】發展局為回應近日社會對政府土地是否不足的質疑,完成整理資料後,昨日首次披露官地「土儲地圖」,指扣除道路和斜坡等不適合發展地帶,住宅地共有1300公頃,當中丁屋地比例高達七成,有932.9公頃,面積大如灣仔;而一般住宅只有391.5公頃,面積約20個維園。「地圖」揭示了沙田、元朗等不少丁屋官地臨近私樓甚至鐵路站,有檢討和發展潛力,但發展局解釋,積壓待批丁屋申請達1萬宗,政府有需要留起官地,應付原居民需求。

政府﹕萬宗丁屋申請積壓需留地
有立法會議員炮轟政府,寧向新界東北村民「開刀」,也不敢檢視有無盡需求的丁屋政策,以及龐大丁屋土地儲備;有測量師促政府立即檢討丁屋政策,考慮限制海外原居民後代的丁權(見另稿)
發展局長陳茂波7月推銷新界東北發展時,披露全港2100公頃政府住宅土地,但預留1200公頃地用作建丁屋,被質疑浪費土地資源。當局昨日整理資料後回應立法會相關質詢,指2100公頃住宅地中,有近800公頃屬於道路和人造斜坡等,不宜發展住宅,可建住宅地實只有1324.4公頃(見表)

公私營地391 20維園
而可建住宅的官地中,政府規劃約391.5公頃為一般住宅用地,可建公私營房屋;其餘932.9公頃為「鄉村式發展」土地,主要預留予原居民申請興建丁屋。
丁屋官地面積廣闊,分佈元朗、沙田、西貢、屯門等區,總面積約相當於一個灣仔大小,較一般住宅地大1.4倍。
發展局發言人解釋,大部分用地是預留給原居民用以興建丁屋,稱雖然土地面積大,但「全港有600多條認可鄉村,亦即每條村平均只有不足兩公頃土地,面積並不是真的很多」。
當局又指出,大部分「鄉村式」土地在原居民村界內,或者是村附近的風水林,亦有部分土地在丁屋與丁屋之間,並不適宜發展其他住宅。
發言人又說,根據丁屋政策,政府有需要預留一些土地供丁屋發展,而由2007年至今年9月底,地政總署批出6000多宗小型屋宇申請,當中有部分使用政府土地,亦有村民自行買入私人農地建屋,目前還有超過1萬宗申請需待處理,粗略估計所需土地為130公頃。

城規副主席﹕鄉村式地非不能檢討
城規會副主席兼政府長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝認為,「鄉村式」土地並不是完全不能檢討,但由於提供土地發展丁屋具歷史因素,故即使檢討亦要通過漫長的協商,而負責討論和制訂分區用地大綱圖的城規會,不能主動檢討土地用途,或討論丁權,有關議題要由政府主導。

需求無盡 議員倡檢討丁屋政策
立法會發展事務委員會委員郭家麒認為,若要土地「應急」,政府應採取地盡其用方式,將「鄉村地」改作其他住宅地使用,而非強拆別人家園發展新界東北,長遠亦要檢討丁屋政策,否則面對無盡的丁權需求,難以達至持續發展。
另一委員范國威亦表示,有必要檢討政府擁有的「鄉村式」土地面積,他說,《基本法》雖承諾擁有丁權的原居民可建屋,但城規會和基本法亦沒指明政府需要撥地供他們建屋,認為公共資源應加以善用。本報昨亦嘗試聯絡發展事務委員會主席兼鄉議局主席劉皇發,但至截稿前未獲回應。

官地「土儲地圖」可瀏覽﹕http://www.devb.gov.hk
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