柴灣青年廣場

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http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20100201/00176_099.html

探射燈：青年廣場十室九空嘥七億

位於柴灣、造價逾七億元的青年廣場，開放至今半年，無論是辦公室、還是商舖，仍然十室九空。有曾在廣場內免費試租的商戶直指不改善人流，難以經營；亦有曾在廣場擺檔的街坊組織要賠本離場。更荒謬的是，廣場賠本要由民政事務局包底、用公帑填氹。有團體讚賞廣場硬件一流，配套九流，難以吸引年輕人。

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青年廣場位於柴灣地鐵站旁，連接通往環翠邨的天橋，天橋人來人往，算是容易到達。但廣場的設計並不方便也不吸引，有拒人於千里之外的感覺，難怪十室九空。

青年廣場不計地價（雖然在柴灣，但地鐵站旁的地皮也價值連城）的建築費7.5億元，不但無助青年發展，出租給商業機構也不能收支平衡，還要年蝕3300萬元，完完全全是一隻白象。

部門用的是公帑，而長官意志，好大喜功，只要門面功夫，剪綵拍掌，做些統計數字，而無善用資源的概念，不從實用性出發，往往造成資源浪費，又多一個例證。

為何中行的存款成本特別高？

中行的股東資金回報率只有18.27%，比工行的23.44%和建行的22.51%都要低，最大的影響相信便是淨息差，中行的淨息差只有2.12%（內地人民幣業務的淨息差為2.33%），而工行有2.61%和建行有2.70%，相差並不少。為何有這麼大的差距呢？

從年報中看到中行的資金成本（主要是存款）原來特別高，比較工行、建行和中行的資金成本：

從以上數字可以看到中行的客戶存款平均利率明顯較工行和建行高，從同業拆入資金的利率也特別高，推高了利息成本，因而令股東資金回報率較其餘兩行低。

但為何中行的利息成本會較工行和建行高呢？我既查不到，亦想不出，有人想到是甚麼原因嗎？

另外，將來如果推行利率市場化對中行的相對高成本影響會是惡化還是減輕？

比較內房股

中國經濟急速發展，農民不斷走向城市，城市化方興未艾，城市建設還有數以十年計的漫漫長路，雖然中央仍在打壓房價，有實力的內地房地產股是我的長線目標之一。

對於在內地發展的房地產公司，在香港上市的沒有一百也有數十，大型的多是全國性發展，就算是地區性的，地盤動輒數以十計，要認識各發展的地盤幾乎是不可能的。有些內房股會間歇性公佈銷售情況，但大多數都沒有定期公佈銷售成績的習慣，一般公佈時也會選擇性報喜不報憂。惟有依靠業績公告中取資料，雖然公告的資料未必可以盡信，也是沒有辦法中的辦法。以下是我用以比較內房股的一些方法。

Ａ）過去（盈利、市盈率和息率）

盈利、市盈率和息率都是反映過去的經營狀況。在眾多的上市內房股中，我選了幾隻作出比較，包括越秀地產（１２３）、SOHO中國（４１０）、深圳控股（６０４）、中國海外發展（６８８）、世茂房地產（８１３）、華潤置地（１１０９）、碧桂園（２００７）、恆大地產（３３３３）和遠洋地產（３３７７）。

現時的會計制度，要求房地產公司每年都會對投資物業作價值重估（公平值變動），如果只反映在資產負債表，計算資產值，本是好事。可是重估後的升值或減值，要算在損益賬內，這種無常的一次性盈利，反映在PE的計算上會做成很大的誤導，因此要自己在年報中找出來扣除。但有一個問題是在年報中找到的物業重估增值／減值，是稅前盈利，對於沒有在年報披露「扣除物業重估」盈利的公司，不知在稅項中被扣除了多少，我在此一律當作２５％處理（只有小部分公司有公佈扣除物業重估的盈利）。

以３月３０日的收市股價計，未扣除公平值變動前的盈利、市盈率和息率如下：

扣除公平值變動的影響：

Ｂ）風險（背景、負債、每股資產淨值）

風險的來源真是說之不盡，難有標準，我主要以公司背景、負債和每股資產值比較風險。

在背景方面，有中央或地方背景的國企，會有國家看顧，無論假數或倒閉的風險都較少（貪污對風險的影響不會太重），向銀行借得低息貸款也會相對容易，因此看高一線。在上列的公司中，有中央或地方背景的國企包括有越秀地產（１２３）、深圳控股（６０４）、中國海外發展（６８８）、華潤置地（１１０９）和遠洋地產（３３７７）。

對於負債，我會以總負債而不用流動負債作比較，總負債才是公司的真正債務，無關於那債務是在一年以上還是以下。我會用總負債扣除現金及預收客戶款項來看負債風險：

    負債風險＝（總負債－現金及存款－預收客戶款項）／股東資金

（註：地產公司在預售時收取的訂金是負債，那是銷售的保證，不但不用被追數，交樓時還會有更多收入，因此其數額越大，實際風險會相對越低。）

而每股資產淨值高於市價越多，安全情度越高，相反低於市價越多，風險越大。（雖然很多人都可以舉出大量例子，股價對資產折讓大的公司不一定是好的投資項目，股價下跌的風險也不一定少。）

Ｃ）未來

要看內地房地產公司的未來甚為困難，亦只有部分內房股會間歇性公佈銷售情況，一般只能靠在業績公告中取得一鱗半爪。估計未來，永遠都是不準確。

一般來說，大多房地產公司都會公佈年度銷售數字，但卻沒有公佈銷售數字中有多少已經在當年入脹，多少會在未來入脹，因此難以用來評估未來情況。如果有預售金額公佈，我喜歡用權益預售金額比較去年的權益入賬金額，如果權益預售金額在較高位置，來年的收入才較有保障，再綜合去年的營業狀況、樓價的增減、每股盈利和P/E等，去評估來年的業績，只是有公佈權益預售金額的內地房地產公司不多，大部分公司的業績公告中都找不到這個數字。至於明年會有多少樓盤，銷情如何，樓價高低，我沒有本事去估。

另一個可以找到是預收客戶款項，那是銷售後及交樓前的預收款項，一般列入負債處理，我不知內地買賣樓宇的整個付款程序，只知道如果預收款項越高，未來售樓入賬的款項越有保障。我會把預收客戶款項和總市值（把所有發行股數以Ｈ股市價計）作比較，數值越高未來收益的保障越大，前提是去年的樓價沒有大幅下滑。

Ｄ）投資時機

現時正值中央大力打壓房地產業，股價亦在過去兩年有所回落，不少都會在現價有投資價值。但說到最佳投資時機，相信會是在樓價大幅下滑，投資物業要減值及要從盈利中扣除，以致大部分公司出現虧損，被市場中人狠狠沽售的時候，長線投資者正可以慢慢地擇肥而噬。

Ｅ）其他　

以上只是一個非常簡單的比較，提供一個概念，作起步篩選，對於有紅色數字的部分，要格外小心，並非單憑上述的比較數字，便可以買入目標股持有，還需要向目標公司作更詳細的分析，尤其是很多隱藏風險，很多都不能簡單的從一年的數字反映出來，例如大股東／管理層誠信，官司纏身，盈利的穩定性，發展的重點（大城市還是二三線城市、商業還是住宅）及其最新市況等等。

後感：在準備這篇文章時，一路寫下來，發現不足、甩漏之處甚多，不懂解決，且難以逐一說明，加上年報的數字也不可盡信，惶論用以選股。想過放棄不出，但既然已經花了心機時間，作了比較，不論好醜，作個紀錄，留待將來作自我回顧也無防罷。

你接受內銀股減派息嗎？

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http://hk.news.yahoo.com/適度減派息-工行建行可免集資-211907186.html

適度減派息 工行建行可免集資

【明報專訊】......

不靠外力 亦可滿足資本補充需求

基於前述假設的條件下，如將分紅比例降至30%，則工商銀行（1398）、建設銀行（0939）在2015年前就不再面臨資本補充問題；如將分紅比例降至20%，則農業銀行（1288）、中國銀行（3988）也可不進行資本補充，僅靠內源融資即可補足新監管標準和信貸規模增長所帶來的資本消耗。......

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巴曙松

國務院發展研究中心 金融研究所副所長

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工、中、建行均在一面派發高息，而又一面在2010年底供股集資，由於業務的發展及配合中國經濟的增長，在資本充足率的限制下，必須增加股東資金。以往個人股東不需繳交股息稅，因此沒有反感。

由去年開始，各內銀股的股息，無論是否轉名為個人名義持有，都要徵收10%的股息稅，即公司派出十元，股東只收到九元，但在供股集資時，股東卻要交出十元，公司才可收回十元資金，股東（或公司）白白不見了一元。因此如果公司明知短期內必須增加資本，而仍然派發高息，才是不負責任的行為。

去年交通銀行便同時派末期息2分及十送一紅股，送紅股對股東來說只等於「拆細」，並無著數可言，但竟也被徵收了10%股息稅（每股1分──共6億多元），令現金股息由2分變成0.8分，平白把股東資金送了給政府，豈有此理！

對於內銀股減派股息，我並不反對。

內地電力股

過去數年，內地的火電廠為國捐軀，煤電聯動名存實亡，火電廠的燃料成本以成倍的增長，但電費加幅大幅落後，火電廠都在虧損邊緣或虧損中營運。剛公佈業績不久的華能的內地火電廠便在去年錄得虧損，靠新加坡的投資令公司不致見紅。

去年（2011年）終於忍無可忍，火電廠減少購入高價煤及減少發電量，引至全國大範圍缺電，而發改委也就在去年的6月1日和12月1日調升電價。情況就像數年前的成品油價倒掛（低於源油價格）而引至全國大範圍缺油，汽車入不到汽油的情形，發改委才認真執行成品油價格機制，現在成品油調價頻密，以防止缺油再次發生。

中國近年一直大力發展可再生能源，但火電仍然處於供應的主導性地位，未來十年仍無可取代。中央和發改委意識到要火電廠在虧損邊緣經營的不可持續性，兩者（影響通脹和缺電）取其輕，相信中央和發改委會認真理順火電和煤價的價格機制，以保障未來電力供應的穩定。我對火電廠在未來的合理利潤持樂觀態度。

聲明: 本網頁是個人意見和記錄作自我參考回顧，讀者應有獨立思考，不應把網頁內容視為投資建議。

內地薪金超越香港

今天爽報頭條「高職人工顯示趨勢、內地薪金超越香港」。

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http://www.sharpdaily.com.hk/article/index/4104/20120307/63643
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亞太區薪酬及福利政策顧問公司HR Business Solutions Asia去年底在中港訪問了近200間大企業，當中包括跨國公司，比較經理、高級經理、總監及副總裁或以上四類高層待遇，經核算總年薪及福利後，首三個職級仍以港僱員較吃香，較內地同級高15%至49%。

惟副總裁或以上的內地僱員，全年平均薪酬達35.8萬美元（約279.2萬港元），較香港同級的34.75萬美元（約271萬港元）高出3.2%，情況首次出現。

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調查亦有分析兩地大學生薪酬水平，結果顯示去年香港大學畢業生平均入職年薪為14.4萬港元，較上海的5.2萬港元多出近1.8倍，較北京的6.8萬港元亦多1.1倍，黃淑卿估計差距會越來越窄。

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香港和內地的人工收入，越高級的差距越少，低級職位的收入仍有一段距離，但和以前比較，差距在不斷收窄中，估計未來十年仍會維持這個趨勢。

基本生活費中的食物費用，內地的價格早已經不比香港便宜，只是居住方面支出仍比香港低出不少，生活質素和購買力都在不斷改善中。

在這樣的環境下，你估對在香港和內地的不同投資回報有甚麼影響？估中有獎，獎品是你自己的投資回報。

（P.S. 再看看自己的投資，是否在高回報的一方呢？）

十年來香港人生活 好了？差了？

看到兩則新聞:

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http://hk.news.yahoo.com/人口普查-揭港人低薪捱貴租-224230817.html

人口普查 揭港人低薪捱貴租

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統計處昨公布2011年人口普查簡要結果，本港人口至去年6月底已超過707萬人，較5年前增加0.6%；社會發展帶動港人薪金調整，2001年每月個人收入中位數是1萬元，至2011年個人月入已增加10%，至1.1萬元；而家庭住戶入息中位數，亦由01年18,710元上升9.6%，至2011年20,500元。
剔除通脹 個人收入實質跌2.5%

但收入增加，原來仍然跑輸通脹，同時追不上租金升幅；歐陽方麗麗指，個人收入在過去10年增加10%，但10年內本港通脹增加12.5%，即剔除通脹影響後，個人收入實質輕微下跌。

她認為，情況與本港在2001至2011年間，經歷經濟大波動，如受沙氏等各方面社會環境影響，令一段時間物價下降。
不過私樓市場2011年租金中位數較01年大升41.5%，由月租5,300元上升至7,500元。只有公營房屋租金水平在過去10年下降6.9%，以及按揭供款受利率與還款期長短影響，而供款額下降近3成。

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http://hk.news.yahoo.com/學歷升收入跌-磨蝕青年鬥志-224304681.html

學歷升收入跌 磨蝕青年鬥志

【經濟日報專訊】過去10年，本港出產副學士和文憑學生人數急升近5倍，但這批新世代大專生收入中位數卻沒隨經濟好轉而上升，反跌16%，跑輸通脹。與此同時，全港有5.2萬名15至29歲正值黃金歲月的青少年，要領綜援過活。

有大專畢業青年，捱足3年月入僅8,000元，等到加薪又要花錢進修，結果生活質素10年未提升過。社工擔心這批學歷增、收入跌的夾心「窮忙族」，會被磨蝕意志，甚至加入失業或綜援大軍，令本港步入「崩世代」。

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過去十年，香港的GDP上升了55%，而收入中位數只上升了10%，錢去了那裡？

大專收入下跌，有學位的人也好不了多少，男士的收入中位數維持於30,000元不變，而女士的收入中位數由20,000元上升至22,000元，也只有10%。

租金中位數竟然上升了41.5%（公屋除外）。

能提升生活質素的，主要是最上層的少數人和住公屋的既得利益者。

靠自己努力改善生活似乎越來越難，是那裡出了問題？這個政府做了甚麼？