政府預留丁屋用地

原來政府預留了1200多公頃土地作鄉村式發展（丁屋），但發展局又說「每條村平均只有不足兩公頃土地」，暗示並不足夠，而原居民亦不斷投訴沒有足夠土地建屋居住。

香港土地資源稀少，又要懷舊，又要保育，又要市區綠化，又要郊野，結果是市區發展受到限制，無論居住、寫字樓和商舖都不足，樓價、租金上升至怨聲載道，居住環境難以改善。

把政府土地作鄉村式丁屋發展，地積比率非常低，效用不高，折衷辦法，可以考慮像居屋般向高空發展，建多層大廈，其中部分預留以「免地價形式」（折讓價）出售給原居民，每單位實用面積700平方呎（不是2100平方呎），邀請原居民以丁權申請購買，將來也只可以轉售給其他原居民，否則要「補地價」。

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http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20121018/News/ec_gba1.htm

【明報專訊】發展局為回應近日社會對政府土地是否不足的質疑，完成整理資料後，昨日首次披露官地「土儲地圖」，指扣除道路和斜坡等不適合發展地帶，住宅地共有1300公頃，當中丁屋地比例高達七成，有932.9公頃，面積大如灣仔；而一般住宅只有391.5公頃，面積約20個維園。「地圖」揭示了沙田、元朗等不少丁屋官地臨近私樓甚至鐵路站，有檢討和發展潛力，但發展局解釋，積壓待批丁屋申請達1萬宗，政府有需要留起官地，應付原居民需求。

政府﹕萬宗丁屋申請積壓需留地

有立法會議員炮轟政府，寧向新界東北村民「開刀」，也不敢檢視有無盡需求的丁屋政策，以及龐大丁屋土地儲備；有測量師促政府立即檢討丁屋政策，考慮限制海外原居民後代的丁權(見另稿)。

發展局長陳茂波7月推銷新界東北發展時，披露全港2100公頃政府住宅土地，但預留1200公頃地用作建丁屋，被質疑浪費土地資源。當局昨日整理資料後回應立法會相關質詢，指2100公頃住宅地中，有近800公頃屬於道路和人造斜坡等，不宜發展住宅，可建住宅地實只有1324.4公頃(見表)。

公私營地391頃 如20維園

而可建住宅的官地中，政府規劃約391.5公頃為一般住宅用地，可建公私營房屋；其餘932.9公頃為「鄉村式發展」土地，主要預留予原居民申請興建丁屋。

丁屋官地面積廣闊，分佈元朗、沙田、西貢、屯門等區，總面積約相當於一個灣仔大小，較一般住宅地大1.4倍。

發展局發言人解釋，大部分用地是預留給原居民用以興建丁屋，稱雖然土地面積大，但「全港有600多條認可鄉村，亦即每條村平均只有不足兩公頃土地，面積並不是真的很多」。

當局又指出，大部分「鄉村式」土地在原居民村界內，或者是村附近的風水林，亦有部分土地在丁屋與丁屋之間，並不適宜發展其他住宅。

發言人又說，根據丁屋政策，政府有需要預留一些土地供丁屋發展，而由2007年至今年9月底，地政總署批出6000多宗小型屋宇申請，當中有部分使用政府土地，亦有村民自行買入私人農地建屋，目前還有超過1萬宗申請需待處理，粗略估計所需土地為130公頃。

城規副主席﹕鄉村式地非不能檢討

城規會副主席兼政府長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝認為，「鄉村式」土地並不是完全不能檢討，但由於提供土地發展丁屋具歷史因素，故即使檢討亦要通過漫長的協商，而負責討論和制訂分區用地大綱圖的城規會，不能主動檢討土地用途，或討論丁權，有關議題要由政府主導。

需求無盡 議員倡檢討丁屋政策

立法會發展事務委員會委員郭家麒認為，若要土地「應急」，政府應採取地盡其用方式，將「鄉村地」改作其他住宅地使用，而非強拆別人家園發展新界東北，長遠亦要檢討丁屋政策，否則面對無盡的丁權需求，難以達至持續發展。

另一委員范國威亦表示，有必要檢討政府擁有的「鄉村式」土地面積，他說，《基本法》雖承諾擁有丁權的原居民可建屋，但城規會和基本法亦沒指明政府需要撥地供他們建屋，認為公共資源應加以善用。本報昨亦嘗試聯絡發展事務委員會主席兼鄉議局主席劉皇發，但至截稿前未獲回應。

官地「土儲地圖」可瀏覽﹕http://www.devb.gov.hk

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為何總是要揪政府後腿

近年來，政府官員更為明哲保身，多一事不如少一事；各方能人不敢當官，恐惹火焚身；真要做事的，很多時會被攻擊得體無完膚，諸事無成。

很多香港人的生活水平不進反退，和新加坡的發展比較，差異更為突出。

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http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=22234

[東周網]  反國教反自駕　同一班友　東北大戰搞手起底

上周六新界東北開大片，一支白衫軍殺入諮詢會場反收地，同新界佬拳來腳往，現場亂過亂世佳人，乜諮詢都做唔成，波哥最後仲要落荒而逃。白衫軍今鋪搞局只係前奏，個party剛開始咋，政府仲有排頭痕！

表面睇，呢單嘢好似只係一班農友同村民爭權益，實情其實冇咁簡單，心水清老友一直留意事件發展，發現後面一班搞手熟口熟面，反國民教育、反自駕、反對清拆菜園村、反高鐵、反規劃，以至舉港英旗搞香港自治，都係同一班友，佢哋好似毛主席當年打游擊咁，周圍流竄，四處點火頭，連政黨都畀佢哋牽住鼻子走。

老友指，今次反東北發展嘅主腦係「土地正義聯盟」，呢個組織去年成立，前身係反高鐵大聯盟及菜園村關注組，核心成員包括以搞嘢為業嘅朱凱迪、「社運女神」葉寶琳、保衛皇后碼頭一戰成名嘅王浩賢、學運分子沈偉男、「革命教授」司徒薇、「反對被規劃」嘅陳劍青，以及社民連成員黃俊邦等。

呢班社運分子當年反高鐵搞到天下大亂，本來想守住菜園村做「革命基地」，但居民收到極筍賠償紛紛散水，班友唔想個party完，一年前轉戰新界東北，用當年搞菜園村事件嘅經驗，發動區內部分寮屋及非原居民小村落，照辦煮碗舉起「不遷不拆」旗幟，藉所謂保衛家園，反對東北發展，老友稱之為「輸出革命」。

呢班搞手不單止搞地區行動，亦係其他「運動」嘅旗手，例如「土地正義聯盟」大佬朱凱迪，半年前就搞咗次反自駕遊大遊行，表面上不滿內地汽車來港，其實利用呢個議題，反對「一國」同「中港秘密協議」，為本土運動造勢。遊行當日，反國民教育大聯盟發言人沈偉男亦係帶頭成員，呢次行動完咗冇耐，佢就轉移陣地去搞反國教。

早前反國教大聯盟佔領政府總部，出嚟見傳媒嘅發言人葉寶琳，亦係菜園村關注組成員，近期都有同朱凱迪去新界東北傳授「革命」經驗，國教之戰暫時停火後，佢就走去打東北保衛戰。呢位女士係嶺南大學文化研究碩士，○七年已參與保衛皇后碼頭，同另一搞手王浩賢結下「革命情緣」，其後又加入反高鐵大聯盟，去年副總理李克強訪港大掀起風波，佢有份發動批鬥徐立之大會，早前紀念六四遊行，佢同朱凱迪等人操去北角警署，更霸佔英皇道，結果被拉，上周六遭法庭判非法集會罪名成立，可能要入冊，可見佢搞社運十分勇猛，故得到「社運女神」稱號。

土聯另一執委陳劍青，負責帶領分支組織「反對香港被規劃行動組」，今次反新界東北發展，就係由佢打前鋒，大聲疾呼「屈」政府想搞深港合體，割地賣港，將新界東北送入大陸虎口，好有煽動力。

佢哋背後仲有一個組織網絡，順住追落去可以發現更深層關係。葉寶琳除咗參與反國教及反東北發展，本身亦係天主教正義和平委員會成員，呢個委員會直屬天主教香港教區，涉及各項社會運動，角色都幾微妙。

土地正義聯盟個別核心成員，亦同社民連有連繫，部分行動大家串連一齊搞，其執委王浩賢則係立法會會計界新當選議員梁繼昌嘅選舉經理。

近排有班友經常舉起港英旗幟示威，激到陳佐洱心痛，佢哋自起字頭叫「香港自治運動」，變相鼓吹香港獨立，今次土聯搞反對東北發展行動，呢個組織都有聲援，睇嚟將來有可能結盟。

朱凱迪等曾經想過入建制，年前土聯五個成員一齊參加區議會選舉，結果全線敗北，佢喺八鄉北參選，只得到二百八十幾票，少過新界佬對手零頭，可見佢哋聲大大，其實群眾基礎好薄弱。

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港人港地

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港人港地限售永久居民30年 啟德兩地建1100單位

【明報專訊】特首梁振英的房策重點「港人港地」政策終於出籠。梁振英昨日宣布，在勾地表內並將於明年首季賣地的兩幅啟德土地共1100個單位，加入「港人港地」限制條款於賣地章程中，即只准售予持香港永久性居民身分證的港人，為期30年，即單位在買入後30年內的轉手對象，都必須為本港永久居民。......

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梁振英指出，除身分要求外，不想引入太多不必要限制，故沒計劃對買家資格如入息、是否首次置業或自住等設限。......

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我去年6月寫了一篇「建議政府推出香港居民住屋用地」，基本上是港人港地，不過限制條件還要包括：

１）    每次轉售需繳交增值的50%作為資產增值稅（或補地價）；

２）    每一個香港永久居民家庭只能擁有一個在港人港地上的單位，及不能出租。

以避免投資者炒賣或長期持有物業作收租用途。

在售地條款中加入以上的限制後，我估計建成的樓宇和沒有限制條款的一般私人樓宇的售價可能相差達三成。

由於購買者可以用較低價格享用物業，而政府在售地時會少收款項（其後在轉售時可收取50%的價差作補償），因此在港人港地上的單位可視作變相的政府資助物業（vs 居屋），不過彈性較高，發展和售價都由市場決定。選擇的地點也不應在昂貴的豪宅區。

現時政府決定推出的港人港地，只限制由香港永久居民擁有（30年），並無特別針對投資者的條款，估計建成的樓宇售價不會比一般私人樓宇低出很多，對幫助香港人置業安居的作用還是不大。

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2012-09-09

雖然我對在港人港地上的樓宇能降低的售價並無太大期望，但亦不會對現在的政策感到失望。

所謂欲速則不達，事緩則圓，在現時的政治氣候下，如果現在推出預期售價低達三成的港人港地政策，又會引發作為既得利益者的地產發展商的恐懼，在幕後策動反對勢力，製造種種理由藉口，以圖推翻政策，又一次社會動盪，再傷社會元氣。

現時政府最重要是加大土地供應，只要未來的各類房屋持續推出，基於供求定律，整體價格自然會下調，那時大家對港人港地的看法又會改變，正如在2002-2003年時政府叫停各類土地及房屋供應（孫九招）時，又有多少人提出反對?

 

從反轉腦袋投資學的啟發

看了王澤基教授的<<反轉腦袋投資學>>，今年5月寫了一篇市盈率及股息率投資法，最近再回味書中所說，整理一下自己的理解。

１）經濟學的一個基本理論，如果有大量供應，便會變得不值錢，因此容易學習，大部份投資人都懂的投資理論也應該不值錢，難以幫助從投資獲利；

２）「能人所不能」，才是價值的所在；

３）股票市場的交易主要由基金和大戶主導；

４）基金經理高薪厚祿，請的都是百中選一的人才，資訊網絡又強，和散戶比是在不對稱的有利位置；

５）短線買賣猶如賭博，投資銀行的人才估中的機會率也只有約55%。衍生工具屬於借錢放大賭注，不能提高獲利的機會率；

從以上各點推論，要想從圖表和市場資訊短線炒作獲利，便要先問自己是否已經是「大師級」，對市場的瞭解比基金和大戶的人才還要高，否則憑甚麼可以從他們手中獲利？如果你能找到自己的強項在短線投機上勝於基金和大戶（能人所不能），那麼恭喜你。

６）一般基金經理的操作也有限制，他們不能長期（一年以上）跑輸大市，否則要out；

７）一般基金經理不能放棄短期業績而只以長線投資獲利為目標，他們也是普通人，一樣會在別人貪婪時貪婪，在別人恐懼時恐懼。由於銀碼大，放大了波幅，大上大落便成了市場常態，也令不合理的價格在週期性地不斷出現；

８）據統計，大部分基金在扣除了他們的管理費後，都不能跑贏大市，他們的表現只是和隨機機率的表現相似。要依靠那些人才而去投資基金獲利，並不可靠。不要迷信過去表現良好的基金，那很可能只是個別基金的運氣（隨機表現），而基金公司只用把虧損的基金結束再成立新基金，便會不斷有良好表現的新基金出現，「過去表現不等於未來回報」這句話對他們也一樣適用；

９）對於「能人所不能，才是價值的所在」，我的理解是要做到一般基金經理做不到的事，因為他們是市場買賣的主要參與者。由於一般基金經理不能等，而我們用自己資金操作可以等，從這方面發展便有可能打敗一般基金，增加獲利的機會。

市盈率及股息率投資法是一個把上述的想法，以簡單的方法應用到香港股市上。我不會認為作為基金經理的人才不懂市盈率及股息率投資法或其他的長線投資法，而是他們受到限制，他們總不能在高薪厚祿下，一年內只持有盈富基金／現金，甚麼都不做。當大部分資金能真正以長線為目標，不急於求成，這套投資法也應該會失效。

１０）世上並沒有必贏的投資法，必贏投資法在邏輯上不能成立。我們只能在特定的環境下，設法增加獲利的機會率。

股息稅

從去年開始，本以為國企股如果要繳納10%股息稅的話，無論是以個人名義持有還是存放在銀行／證券行，都會一視同仁。今年持有的中國銀行(無論是以個人名義持有還是存放在銀行)便被徵收了10%股息稅。

但我持有的中國電力(2380)卻是例外，存放在恆生銀行的中國電力被徵收了10%股息稅，但以個人名義持有的中國電力卻沒有被扣稅，不知現在的標準是如何訂的？

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2012-08-01

發現華能國電(902)也有相同情況，轉了個人名義的沒有被徵收10%股息稅，每股收息$0.061334，而存放在銀行的華能卻被扣稅，每股只餘$0.0552股息。

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2012-08-06

更奇怪的是同樣是國內發電廠的大唐發電(991)，則無論是否轉了個人名義持股，均被徵收了10%股息稅。

而屬於是碼頭股的廈門港務(3378)，又發生了以個人名義持股不用被徵收股息稅，放在銀行的持股又被收了10%股息稅。

跟進航運業

在整個2012年上半年，波羅的海乾散貨指數（Baltic Dry Index）都在非常低位運行，基本上越大的船能收的租金越低，所有以乾散貨為主的航運股一律冇運行，估計其中中國遠洋（1919）虧損還會擴大；中海發展（1138）轉盈為虧；中外運航運（368）受到近期新購買的6艘好望角型乾散貨輪拖累，也會在虧損邊緣；太平洋航運（2343）的靈便型業務雖然較好，但近年進軍滾裝貨輪，繼去年撥備US$80M後，今年又發出盈利預警，將會對滾裝貨輪作出US$190M的減值，因而在上半年將會錄得虧損。

從太平洋航運年報中看到，2012年仍有大量新船下水投入營運，相信下半年也難以好轉，要捱到明年（2013年）新船投入量大約減半，2014年後的新船將會非常少。今年正是乾散貨運的寒冬，最黑暗的一年，要捱得過今年，才可以盼望明年的冰雪融解，大地回春。

集裝箱運費由今年1月開始上升，3月的上升幅度加快，到現在仍在高位運行，運費比去年尾上升了約50%，中海集運（2866）於上半年有機會不用虧損，如果高運費能夠持續，下半年將會有不錯的利潤，不過這種人為的托高運費能否維持，難以預料。

2012半年結

2012年上半年 (6月29) 日恒指收19441.46，升5.46%；國指收9574.84，跌3.64%。

股票投資組合上半年升幅9.21%，算是跑贏大市(恆指)。主要由內地電力板塊和內房板塊貢獻，其餘乏善可陳。

今年看了王澤基教授的<<反轉腦袋投資學>>得到啟發，對市盈率、股息率和恆生指數的相關性作了一翻研究，對現時的恆生指數是高是低，有一個比較客觀的指標，只要有耐性，不爭朝夕，不借貸，不做孖展，無論是甚麼危機、風暴或是亢奮都總會過去，客觀的價值便會被反映出來。

對未來增加回報的信心是增加了，但過去的表現不代表未來會重複，是否真的能增加回報，只有待數年後回顧時才知道，希望佢真係得啦。

祝各位網友事事順利，投資有成。