中國經濟急速發展，農民不斷走向城市，城市化方興未艾，城市建設還有數以十年計的漫漫長路，雖然中央仍在打壓房價，有實力的內地房地產股是我的長線目標之一。
對於在內地發展的房地產公司，在香港上市的沒有一百也有數十，大型的多是全國性發展，就算是地區性的，地盤動輒數以十計，要認識各發展的地盤幾乎是不可能的。有些內房股會間歇性公佈銷售情況，但大多數都沒有定期公佈銷售成績的習慣，一般公佈時也會選擇性報喜不報憂。惟有依靠業績公告中取資料，雖然公告的資料未必可以盡信，也是沒有辦法中的辦法。以下是我用以比較內房股的一些方法。
Ａ）過去（盈利、市盈率和息率）
盈利、市盈率和息率都是反映過去的經營狀況。在眾多的上市內房股中，我選了幾隻作出比較，包括越秀地產（１２３）、SOHO中國（４１０）、深圳控股（６０４）、中國海外發展（６８８）、世茂房地產（８１３）、華潤置地（１１０９）、碧桂園（２００７）、恆大地產（３３３３）和遠洋地產（３３７７）。
現時的會計制度，要求房地產公司每年都會對投資物業作價值重估（公平值變動），如果只反映在資產負債表，計算資產值，本是好事。可是重估後的升值或減值，要算在損益賬內，這種無常的一次性盈利，反映在PE的計算上會做成很大的誤導，因此要自己在年報中找出來扣除。但有一個問題是在年報中找到的物業重估增值／減值，是稅前盈利，對於沒有在年報披露「扣除物業重估」盈利的公司，不知在稅項中被扣除了多少，我在此一律當作２５％處理（只有小部分公司有公佈扣除物業重估的盈利）。
以３月３０日的收市股價計，未扣除公平值變動前的盈利、市盈率和息率如下：
扣除公平值變動的影響：
風險的來源真是說之不盡，難有標準，我主要以公司背景、負債和每股資產值比較風險。
在背景方面，有中央或地方背景的國企，會有國家看顧，無論假數或倒閉的風險都較少（貪污對風險的影響不會太重），向銀行借得低息貸款也會相對容易，因此看高一線。在上列的公司中，有中央或地方背景的國企包括有越秀地產（１２３）、深圳控股（６０４）、中國海外發展（６８８）、華潤置地（１１０９）和遠洋地產（３３７７）。
對於負債，我會以總負債而不用流動負債作比較，總負債才是公司的真正債務，無關於那債務是在一年以上還是以下。我會用總負債扣除現金及預收客戶款項來看負債風險：
負債風險＝（總負債－現金及存款－預收客戶款項）／股東資金
（註：地產公司在預售時收取的訂金是負債，那是銷售的保證，不但不用被追數，交樓時還會有更多收入，因此其數額越大，實際風險會相對越低。）
而每股資產淨值高於市價越多，安全情度越高，相反低於市價越多，風險越大。（雖然很多人都可以舉出大量例子，股價對資產折讓大的公司不一定是好的投資項目，股價下跌的風險也不一定少。）
要看內地房地產公司的未來甚為困難，亦只有部分內房股會間歇性公佈銷售情況，一般只能靠在業績公告中取得一鱗半爪。估計未來，永遠都是不準確。
一般來說，大多房地產公司都會公佈年度銷售數字，但卻沒有公佈銷售數字中有多少已經在當年入脹，多少會在未來入脹，因此難以用來評估未來情況。如果有預售金額公佈，我喜歡用權益預售金額比較去年的權益入賬金額，如果權益預售金額在較高位置，來年的收入才較有保障，再綜合去年的營業狀況、樓價的增減、每股盈利和P/E等，去評估來年的業績，只是有公佈權益預售金額的內地房地產公司不多，大部分公司的業績公告中都找不到這個數字。至於明年會有多少樓盤，銷情如何，樓價高低，我沒有本事去估。
另一個可以找到是預收客戶款項，那是銷售後及交樓前的預收款項，一般列入負債處理，我不知內地買賣樓宇的整個付款程序，只知道如果預收款項越高，未來售樓入賬的款項越有保障。我會把預收客戶款項和總市值（把所有發行股數以Ｈ股市價計）作比較，數值越高未來收益的保障越大，前提是去年的樓價沒有大幅下滑。
Ｄ）投資時機
現時正值中央大力打壓房地產業，股價亦在過去兩年有所回落，不少都會在現價有投資價值。但說到最佳投資時機，相信會是在樓價大幅下滑，投資物業要減值及要從盈利中扣除，以致大部分公司出現虧損，被市場中人狠狠沽售的時候，長線投資者正可以慢慢地擇肥而噬。
以上只是一個非常簡單的比較，提供一個概念，作起步篩選，對於有紅色數字的部分，要格外小心，並非單憑上述的比較數字，便可以買入目標股持有，還需要向目標公司作更詳細的分析，尤其是很多隱藏風險，很多都不能簡單的從一年的數字反映出來，例如大股東／管理層誠信，官司纏身，盈利的穩定性，發展的重點（大城市還是二三線城市、商業還是住宅）及其最新市況等等。
後感：在準備這篇文章時，一路寫下來，發現不足、甩漏之處甚多，不懂解決，且難以逐一說明，加上年報的數字也不可盡信，惶論用以選股。想過放棄不出，但既然已經花了心機時間，作了比較，不論好醜，作個紀錄，留待將來作自我回顧也無防罷。
